분류 전체보기256
구축 아파트 투자 기준 5가지
구축 아파트 투자 기준 5가지를 를 읽고 발췌. 요약해 봤습니다. 높은 세대당 평균 대지지분, 신축 아파트에 딱 붙은 입지, 우수한 중학교 학군, 초역세권, 일자리 접근성입니다. 구축 아파트 투자 기준 5가지위 다섯 가지 구성 요소를 갖춘 20년 넘은 아파트는 매수하셔도 됩니다. 높은 세대당 평균 대지지분아파트가 오래되면 재건축이라는 것을 하게 됩니다. 하지만 모든 아파트를 다 재건축을 할 수 있는 것은 아닙니다. 재건축을 할 수 있는 여부를 가르는 기준이 바로 세대당 평균 대지지분입니다. 세대당 평균 대지지분은 재건축 사업성과 직결됩니다. 세대당 평균 대지지분이 높은 아파트는 재건축을 할 수 있기 때문에 연식이 더해질수록 재건축 기대감에 가격이 오르지만, 세대당 평균 대지지분이 낮아 사업성이 없는 아..
부동산 경매 인도명령 법적 절차
경매 낙찰자가 부동산의 인도명령을 위해 준비해야 하는 법적 절차는 어떻게 될까요? 인도명령, 인도명령의 대상, 인도명령 절차와 결정, 인도명령 외 명도를 하기 위한 보조 방법, 부동산 인도(강제) 집행 순서로 정리해 봤습니다. 부동산 경매 인도명령 법적 절차인도명령인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하는 것입니다. 실전에서는 보통 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청해 두시면 됩니다.인도명령의 대상소유자, 채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대항력이 없는 점유자로 생각하시면 됩니다. 대항력이 없는 점유자는 채무자나 소유자의 동거가족, 상속인, 피고용인, 점유보조자, 집행방해를 목적으로 채무..
경매 낙찰자가 명도 중에 점유자에게 보내는 내용증명 예시
경매 낙찰자가 명도 중에 점유자에게 보내는 내용증명 예시입니다. 낙찰자가 점유자를 상대로 보내는 내용증명 작성방법 및 배당받을 것으로 예상되는 세입자가 명도를 지연시킬 경우 예시, 내용증명의 발송을 살펴보겠습니다. 책을 참고하였습니다. 경매 낙찰자가 명도 중에 점유자에게 보내는 내용증명 예시내용증명은 낙찰자가 점유자에게 의사를 전달할 때 공신력 있는 기관을 통해 공적으로 증명하는 것을 말합니다. 내용증명을 통해 보낸 글은 점유자가 몇 번이고 반복해서 읽게 될 것이며 차분한 상태에서 확인이 가능하기에 서로 합의를 이끌어내기에 유용합니다. 또한 소송이 진행될 경우에는 증거자료로 사용할 수도 있습니다.낙찰자가 점유자를 상대로 보내는 내용증명낙찰자가 점유자를 상대로 명도를 이끌어내기 위한 내용증명을 작성할 ..
전세사기 예방 어플 내집스캔 및 전세 예비 1주택자들이 주로 하는 질문들
공인중개사들도 종종 유용하게 사용하는 대표적인 전세사기 예방 어플 내집스캔을 활용해 거래의 피로도를 줄이고 함정을 피해 보세요. 전세 예비 1 주택자들이 주로 하는 질문들도 정리했으니 살펴보시기 바랍니다. 내집스캔 홈페이지 바로가기 내집스캔전세사기 예방 일등공신 내집스캔www.naezipscan.com 전세사기 예방 어플 내집스캔우선 내집스캔의 홈페이지나 모바일 앱에 주소지와 계약정보를 입력하면 전세사기 안전 진단이 시작됩니다. 이후 서비스 이용료를 결제하면 전문가가 작성한 리포트까지 받아볼 수 있고요. 리포트에서는 안전도 점수와 등급은 물론, 해당 점수에 대한 근거와 전문가의 종합의견이 제시됩니다. 또 맞춤형 특약사항과 함께 집주인의 과거 위험 이력을 확인할 수도 있고, 집주인의 동의를 받을 수만 ..
전세사기 예방과 대처방법
계약 직후 전입신고, 확정일자, 주택임대차계약 신고, 전세보증금 반환 보증가입 루틴으로 전세사기 예방과 대처방법에 대해 정리해 봤습니다. 전세사기 예방과 대처방법전입신고반드시 이사 당일에 전입신고를 해야 합니다. 이를 통해 주택에 대한 최소한의 대항력을 갖출 수 있기 때문입니다. 최근에는 를 이용해 쉽고 빠르게 신고할 수 있습니다. 정부 24 바로가기 정부서비스 | 정부24정부24는 정부의 민원 서비스, 정부혜택(보조금24), 정책정보/기관정보 등을 한 곳에서 한 눈에 찾을 수 있고 각 기관의 주요 서비스를 신청·조회·발급할 수 있는 대한민국 정부 대표 포털입니다www.gov.kr확정일자확정일자는 전월세 임대차 계약서가 증거력이 있다고 법이 인정하는 일자를 말합니다. 일반적으로 확정일자는 잔금을 치르고..
아파트 보증금 제한이 없는 SGI 전세대출
아파트 보증금 제한이 없는 SGI 전세대출 및 SGI 보증금을 최우선으로 알아봐야 하는 경우에 대해서 정리해 봤습니다. 아파트 보증금 제한이 없는 SGI 전세대출HUG, HF와는 달리 사적보증기관이다.공적보증기관보다 규제가 적어 주택가격과 보증금에 제한이 없고 모든 기관 중 한도가 가장 많다.(최대 5억 원)특히 7억 원을 초과하는 고가주택에 들어간다면 1 금융권 전세대출을 보증해 주는 기관은 SGI가 유일하므로 선택의 여지가 없다. 반면 SGI만 특별히 까다롭게 보는 조건들도 있다.연소득이 DTI 40% 이내에 들어와야 한다. 똑같이 소득을 조건으로 따지는 HF 보다 더 까다로운 편이다.대상 주택 또한 한정적이다. 아파트와 연립, 다세대, 오피스텔만 취급하고, 단독주택이나 다가구, 다중주택 등은 취급..
임대인 동의가 필요 없는 HF 전세대출
임대인 동의가 필요 없는 HF 전세대출 및 HF 보증을 최우선으로 알아봐야 하는 경우에 대해서 정리해 봤습니다. 임대인 동의가 필요 없는 HF 전세대출보증료가 가장 저렴하고 가입할 수 있는 주택의 종류도 가장 많다.반면 대출한도액은 가장 적으며 HUG 전세와 달리 임차인의 소득을 중요시한다.조건에만 부합한다면 최대 4억 4,400만 원 범위 안에서 소득의 3.5배에서 4.5배까지 대출이 가능하다.일정한 소득이 없고 신용점수가 낮다면 대출이 되지 않으며, 대출이 성사되더라도 아주 소액만 가능하다.기존 대출이 있는 경우 그 금액만큼 한도에서 차감될 수 있으니 대출 전 기존 대출 금액을 다시 한번 확인해봐야 한다.2억 2,200만 원까지는 임대인의 동의 없이 바로 대출이 가능하며, 만약 질권설정에 대한 임대..
소득무관 전세 보증보험에 자동가입되는 HUG 안심전세대출
소득무관 전세 보증보험에 자동가입되는 HUG 전세대출을 일반적으로 안심전세대출이라고 부릅니다. HUG 안심전세대출의 특징, 전세자금의 90%까지 HUG 전세대출받는 방법, HUG 보증을 최우선으로 알아봐야 하는 경우로 나눠 정리해 봤습니다. 소득무관 전세 보증보험에 자동가입되는 HUG 안심전세대출이 대출의 가장 큰 특징은 임차인의 소득과 직업과 관계없이 보증서 발급이 가능하다는 것입니다. 따라서 무직 상태거나 소득 증빙이 힘든 프리랜서 등의 경우 HUG의 보증을 선호하는 것입니다. 하지만 소득은 보지 않더라도 신용 점수가 낮으면 대출금액이 줄어들거나 거절될 수 있으며, 은행의 지점과 대출담당자의 성향에 따라 최소한의 이자상환능력을 확인할 때도 있습니다. 만약 소득 때문에 대출이 거절됐다면 다른 지점을 ..
좋은 대출상담사 찾는 방법 대출상담사 믿어도 될까?
믿어도 좋은 대출상담사 찾는 방법을 자세하게 정리해 봤습니다. 대출 상담사 믿어도 될까? 이런 생각을 하셨던 분들이라면 이 글이 도움이 되실 거예요. 좋은 대출상담사 찾는 방법 대출상담사 믿어도 될까?'이 사람이 설명한 대출상품이 정말 좋은 조건에 최저금리의 대출이 맞을까?' 이런 걱정을 하셨던 분들 계실 거예요. 저 역시 그랬으니까요. 좋은 대출상담사 찾는 방법먼저, 대출을 진행하기 전에 아주 잠시만 시간을 내어 명함을 달라고 하세요. 그리고 가 운영하는 조회 사이트에 들어가 명함에 적혀있는 이름과 등록번호를 입력하시면 됩니다. 은행연합회 대출상담사 통합조회 바로가기 대출성 금융상품판매대리·중개업자 통합조회대출성 금융상품판매대리 · 중개업자 통합조회 금융소비자보호법에 따라 은행연합회, 저축은행중앙회..
추정소득으로 대출받는 비밀
주부, 무직자, 퇴사자처럼 무소득에 가깝거나, 프리랜서처럼 업무 형태에 따라 소득측정이 힘들 때는 어떻게 해야 할까요? 건보료와 국민연금 납부액, 카드사용액에 따른 추정소득으로 대출받는 비밀에 대해서 정리해 봤습니다. 추정소득 계산에 필요한 서류들도 참고하시기 바랍니다. 추정소득으로 대출받는 비밀추정소득을 계산할 때는 주로 연간 카드 사용액, 건강보험료 납부액, 국민연금 납부액을 이용합니다. 이 중에서는 연간 카드 사용액을 주로 이용하고요. 말 그대로, 1년 동안 사용한 카드 대금을 바탕으로 추정소득을 인정받는 것입니다.건보료와 국민연금 납부액, 카드사용액에 따른 추정소득건보료(3개월 평균)국민연금연간 카드 사용액소득인정액31,096원90,000원(최소치)4,766,667원1,000만 원국민연금은 1,..
프리랜서 인적용역 사업자가 내는 세금 삼쩜삼 환급
한 번은 봤을 단어인 삼쩜삼은 프리랜서, 우리말로는 인적용역 사업자가 용역비를 받을 때 떼어가는 세금을 말합니다. 프리랜서 인적용역 사업자가 내는 세금 삼쩜삼 환급에 대해서 정리해 봤습니다. 프리랜서 인적용역 사업자가 내는 세금 삼쩜삼 환급 프리랜서 인적용역 사업자프리랜서, 우리말로는 인적용역 사업자란 회사에 근로자로 고용되지 않은 상태로 일하는 용역자를 말합니다. 용역의 범위에는 특별한 제한이 없어서 작가, 미술가, 음악가, 무용수, 감독, 직업 운동선수, 번역가, 배우, 성우, 프로그래머, 아나운서, 편집자와 같이 특정 분야에서 전문성을 인정받고 있는 사람이라고 생각하시면 됩니다. 지금은 매우 광범위하게 근로자가 아닌 상태로 일하는 대부분의 경우를 포괄하고 있는데 사업장이 없고 동종 근로자. 용역자..
내 한도를 정하는 LTV DTI DSR 그리고 스트레스 DSR 총정리
정부의 부동산 규제나 정책이 변할 때마다 LTV와 DTI, DSR, 스트레스 DSR이라는 용어가 수없이 등장합니다. 이라는 책을 읽고 쉽게 정리해 봤습니다. 네이버 금융계산기 바로가기 DSR계산기 : 네이버 검색'DSR계산기'의 네이버 검색 결과입니다.search.naver.com 내 한도를 정하는 LTV DTI DSR 그리고 스트레스 DSR 총정리LTV우선 대출은 크게 신용대출과 담보대출로 분류할 수 있습니다. 담보대출은 주로 주택담보대출을 말하는 것이고요. 소유한 주택을 담보로 다른 집을 매수할 때나, 생계나 사업상의 이유로 대출받는 경우가 일반적입니다. 신용대출과 비교하면 실제 담보(부동산)가 있어 금리가 낮은 편입니다. LTV는 집의 가치 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 뜻하는 말입니다. 쉽게 말..
경매 경락잔금대출 총정리
경매 투자를 하면서 대출 없이 자기 자본으로만 투자하는 경우는 거의 없죠. 잔금납부를 위한 경락잔금대출에 대해서 정리해 봤습니다. 경매 경락잔금대출 총정리많은 사람들이 경락잔금대출 비율은 낙찰 가격의 약 80%라고 알고 있지만 물건의 종류, 유찰 횟수, 낙찰 가격 등에 따라 그 비율이 달라질 수 있습니다. 경락잔금대출 가능 금액의 기준이 되는 것은 기본적으로 감정가와 KB시세, 그리고 낙찰 가격입니다. 감정가의 70%, KB시세의 40~70%, 낙찰 가격의 80%를 비교하여 그중 가장 낮은 금액으로 대출이 실행된다고 생각하시면 됩니다. 한도는 낙찰자 개인의 조건 이를테면 소득 수준, 신용 등급, 기존의 부채, 보유한 부동산 현황 등에 따라서도 달라지고요. 정부의 정책까지 종합적으로 고려가 되어 실행되기..
경매 낙찰 후 과정 매각허가결정 항고기간 잔금납부 배당기일 알아보기
경매 투자를 시작하면 일단 낙찰을 받는 것이 가장 큰 목표이겠지만 그 이후가 정말 중요합니다. 낙찰 후 매각허가결정, 항고기간, 잔금납부, 배당기일까지 경매 절차가 종결되는 과정을 기간별로 정리해 봤습니다. 경매 낙찰 후 과정 매각허가결정 항고기간 잔금납부 배당기일 알아보기일반 매매의 경우에는 계약서를 작성하고 잔금을 치르면 바로 소유권이전등기를 통해 소유권을 취득하게 되지만, 경매는 그 외에도 거쳐야 할 절차들이 있습니다. 순서대로 알려드리겠습니다.경매 낙찰 후 매각허가결정법원은 낙찰일로부터 일주일간 경매 진행 절차상 불허가 사유가 있는지를 최종적으로 검토하여 매각허가결정을 내립니다.항고기간매각허가결정이 되면 그날로부터 다시 일주일간 매각에 이의가 있는 이해관계인들(소유자, 채권자, 채무자, 낙찰자 ..
경매 입찰 당일 체크리스트와 위임장 파일 다운로드 하기
경매 입찰가를 산정했다면 이제 법원으로 가서 입찰서를 제출하는 일만 남았겠죠? 법원으로 가기 전에 반드시 준비해야 할 것들을 본인 입찰, 대리인 입찰 시, 2인 이상 공동 입찰 시로 나누어 법원 가기 전 꼭 챙길 것들과 입찰해서 작성해서 제출하기까지 과정을 정리해 봤습니다. 위임장 파일 서식 다운로드 할 수 있는 대법원 경매 사이트도 좌표 연결해 두었으니 활용해 보세요. 경매 입찰 당일 체크리스트본인 입찰 시 법원 가기 전 꼭 챙길 것본인이 입찰할 때는 도장과 신분증 입찰보증금을 챙겨가시면 됩니다. 본인이 직접 입찰 시 인감도장이 아니어도 되는데, 법원에 따라 지장으로도 가능한 경우가 있습니다. 만약 도장을 준비하지 않았다면 지장을 찍어도 되는지 법원 집행관에게 물어보고, 안 된다면 법원 주변의 도장 ..
전세금반환보증보험은 어떻게 가입하나요?
한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI)은 전세대출의 보증 역할도 하지만, 이와는 별개로 세입자의 보증금을 100% 보장해 주는 '전세금반환보증' 업무도 하는데요. 전세금반환보증보험을 가입해야 하는 이유, 가입 시점, 가입 방법을 알아보겠습니다. 전세금반환보증보험은 어떻게 가입하나요?전세대출 보증서를 써주면서 전세금반환보증보험에도 가입시켜 주는 기관은 HUG 밖에 없습니다. HF와 SGI는 세입자가 스스로 판단해 보험 가입 여부를 결정해야 합니다.전세금반환보증보험 가입해야 하는 이유소중한 나의 보증금을 100% 지키기 위해서입니다. 행여 전셋집이 경매로 넘어가 보증금을 회수하지 못한다면 얼마나 억울할까요? 집값이 하락해 집주인이 보증금 지급을 차일피일 미룬다면 그보다 더 난..
경매 입찰가 산정 (취득세 법무사 수수료 중개수수료 명도비 수리비 고려)
취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 명도비, 수리비 등을 고려하여 경매 입찰가 산정하는 방법을 정리해 봤습니다. 경매 입찰가 산정투자 수익은 매도 가격에서 투입한 모든 비용을 제한 금액이 되겠죠? 항목별로 살펴보겠습니다.취득세취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과되는데, 그 금액은 부동산의 가격과 면적에 따라 다릅니다. 간단하게 말씀드리면, 주거용 기준으로 6억 원 이하는 1%, 6~9억 원은 2%, 9억 원을 초과하면 3%로 기억해 두고 계산하시면 됩니다.법무사 수수료낙찰받은 부동산의 소유권이전등기 업무를 법무사에게 의뢰할 경우 수수료가 발생하는데요. 만약 대출을 받지 않고 직접 등기 업무를 처리한다면 법무사 수수료는 0원이 되는 거고요. 법정 법무사 보수표가 있기는 하지만 대체로 사건에 따라 다르..
경매 물건 부동산 임장조사 할 때 체크해야 할 3가지
손품으로 조사한 내용이 정확한지 확인하고, 직접 발품을 팔지 않고서는 알 수 없는 것들을 파악하는 정도로 임장 하시면 됩니다. 일단 동네 한 바퀴를 둘러보며 봐야 할 것들, 세 곳 이상의 중개사무소에서 시세 체크, 체납관리비 여부와 금액 확인 등 체크해야 할 3가지 정리해 봅니다. 경매 물건 부동산 임장조사 할 때 체크해야 할 3가지일단 동네 한 바퀴를 돌아보자온라인상으로 입지가 좋아 보였어도 막상 가서 돌아다녀 보면 실제로는 다른 경우가 종종 있습니다. 학교 바로 앞인 것 같았는데 정문이 아닌 후문과 연결되어 있다든지, 도로가 있지만 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도의 폭이거나 진입로의 경사로가 높아 통행이 불편한 곳도 있죠. 주변이 허름하고 어두워서 주거 환경으로 적합하지 않을 수도 있고요. 물론 이..
예금 적금 절세 꿀팁 세금 14% 안 내는 방법
예금과 적금에는 기본적으로 세금이 15.4%가 붙죠. 이자소득세 14%와 농특세 1.4%를 더해서 15.4% 인데요. 이자소득세 14%를 안 낼 수 있는 방법 예금 적금 절세 꿀팁을 말씀드려 볼게요. 예금 적금 절세 꿀팁 세금 14% 안 내는 방법조합원이라면 가능합니다. 보통 신협, 새마을금고, 농협은 이용자를 조합원이라고 부르는데요. 어느 정도 조합 출자금을 내고 조합에 가입을 하게 되는 형식인 거죠. 그렇게 조합에 가입을 하게 되면 3천만 원 까지는 해당 부분에 대해서 이자소득세 14%를 내지 않게 됩니다. 원금 3천만 원에 이율 4.7%라고 할 때 저율과세로 14% 이자소득세를 내지 않게 된다면 대략 20만 원 정도의 세금을 아낄 수 있게 된다고 보시면 됩니다. 구분일반과세저율과세이자141만원14..
경매 3단계 임차인 권리분석
경매 1단계는 말소기준권리 찾기, 2단계는 낙찰자에게 인수되는 권리 찾기, 3단계는 임차인 권리분석입니다. 임차권 권리분석의 핵심인 대항력, 우선변제권, 소액임차인을 위한 최우선변제권에 대해서 정리해 봤습니다. 경매 3단계 임차인 권리분석임차인의 권리를 분석하는 것은 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부와 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지, 그리고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인하는 단계입니다.임차권 분석의 핵심 대항력대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다. 대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 ..