부동산 경매 인도명령 법적 절차

경매 낙찰자가 부동산의 인도명령을 위해 준비해야 하는 법적 절차는 어떻게 될까요? 인도명령, 인도명령의 대상, 인도명령 절차와 결정, 인도명령 외 명도를 하기 위한 보조 방법, 부동산 인도(강제) 집행 순서로 정리해 봤습니다.

 

 

부동산 경매 인도명령 법적 절차

인도명령

인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하는 것입니다. 실전에서는 보통 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청해 두시면 됩니다.

인도명령의 대상

소유자, 채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대항력이 없는 점유자로 생각하시면 됩니다. 대항력이 없는 점유자는 채무자나 소유자의 동거가족, 상속인, 피고용인, 점유보조자, 집행방해를 목적으로 채무자와 공모한 점유자, 채무자가 법인일 경우 법인의 직원 등이 해당됩니다.

 

하지만 대항력 있는 임차인이나 적법한 유치권자의 경우에는 낙찰 후 인도명령을 신청해도 기각됩니다.

인도명령의 절차와 결정

1. 낙찰 잔금을 내고 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령 신청이 가능합니다. 만약 이 기간이 지나면 부동산의 점유자가 인도명령 대상자에 해당된다 하더라도 신청이 불가능하고 명도소송을 해야 하므로 주의해야 합니다.(민사집행법 제136조 제1항)
2. 해당 부동산의 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는 한 낙찰자가 인도명령을 신청하면 약 2주일 이내에 결정문이 나옵니다. (단, 임차인의 경우 배당기일 이후에 인도명령을 해주는 것이 법원의 관례)
3. 실전에서 점유자를 강제집행 절차까지 진행하는 경우는 드뭅니다. 그러나 인도명령 제도는 낙찰자가 쥐고 있는 명도에 관한 강력한 무기이므로 잔금납부와 동시에 신청을 하는 것이 좋습니다. (법무사사무소에서 소유권 이전 시 서비스차원에서 해주기도 합니다.)
4. 인도명령결정문이 상대방에게 제대로 송달되지 않은 경우, 법원마다 차이가 있지만 점유자가 주소를 옮긴 지역으로 주소보정을 하여 재송달을 신청하거나 집행관에 의한 특별송달신청, 발송송달을 통해 송달하게 됩니다.

 

 

인도명령 외 낙찰자가 부동산 명도를 하기 위한 보조방법

점유이전금지가처분 신청

점유이전금지가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제삼자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요 없이 승계집행문을 부여받아서 강제집행이 가능합니다.

내용증명 발송

점유자를 상대로 원만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에 대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용, 세입자의 경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산을 압류할 수 있다는 내용을 담은 내용증명은 점유자에 대한 명도협상 시 효과적인 수단이 됩니다.

부동산 인도(강제) 집행

인도명령결정이 상대방에게 송달되었는데도 점유자가 이사를 거부할 경우 낙찰자는 인도명령결정문의 송달증명원을 해당 계에서 발급받아 인도명령결정문과 함께 집행관실에 강제집행 신청을 할 수 있습니다.(법원마다 차이 있음)

 

강제집행을 신청하고 해당 부동산의 집행에 필요한 집행규모와 노무인력의 규모가 정해지면 낙찰자는 이 비용을 집행 전에 미리 납부해야 합니다. 낙찰자가 집행비용을 납부하면 점유자에게 집행 계고(예고)를 하는 법원이 있고, 집행계고 없이 강제집을 하는 법원이 있습니다. 계고 횟수도 법원마다 다를 수 있으니 담당 직원에게 미리 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

만약 강제집행 전에 점유자와 합의된 경우 미리 납부한 비용은 환급받을 수 있습니다. 또 강제집행을 위해 현장에 도착했는데 기타 사유로 집행하지 못한 경우 낙찰자가 낸 비용에서 30%가 차감된 후 환불됩니다.

 

결론적으로 부동산 인도 집행을 위한 절차를 요약하면 아래와 같습니다.

인도명령신청 -> 인도명령결정 -> 점유자에게 인도명령결정문 송달 -> 해당 계에서 송달증명원 발급 -> 송달증명원 + 인도명령결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행 신청 -> 집행비용 예납 -> 점유자에게 집행 계고(예고) -> 부동산 인도 집행 시행 -> 유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우)

 

이상, <송사무장의 부동산 경매의 기술>을 읽고 필요한 부분을 발췌하여 요약. 정리한 부동산 경매 인도명령 법적 절차였습니다.