한눈에 확인하는 부동산 매매 계약 절차와 준비해야 할 서류

가계약, 본계약, 중도금, 잔금 등 한눈에 확인하는 부동산 매매 계약 절차와 준비해야 할 서류를 정리해 봤습니다.

 

네이버 금융계산기에서 나의 LTV, DTI, DSR 확인하기

한눈에 확인하는 부동산 매매 계약 절차

괜찮은 매물을 발견했다면 아래와 같은 순서로 계약해 보세요.

가계약

매물에 대한 우선권을 확보하기 위해서 보통 가계약을 합니다. 가계약은 구두나 문자로 이뤄지는 경우가 많지만 가계약도 계약이기 때문에 쉽게 취소할 수는 없습니다. 가계약 문자에는 매물의 주소, 매매 금액, 잔금일, 기존 임차인의 전출 날짜 등이 포함됩니다.

 

가계약금은 통상적으로 100~500만 원 정도이며, 매도인 계좌로 입금하면 됩니다. 만약 매수인이 가계약금을 이체한 후 변심해서 계약을 파기하게 된다면 가계약금은 돌려받지 못합니다.

 

반대로 매도인이 가계약을 취소하고자 한다면, 매수인이 이체한 금액의 두 배를 보상해야 하고요.

본계약

일반적으로는 가계약금 이체 후 일주일 이내에 본계약이 이뤄집니다. 본계약은 실제 공인중개사 사무소에 출석해서 계약서를 작성하게 되고요.

 

여기서 주의할 점은 본계약 시 계약금을 추가로 내야 한다는 점입니다. 본계약금은 일반적으로 매매 가격의 10%로 정하므로 가계약금을 내고 남은 부분을 납부하는 것으로 합니다.

 

예를 들어, 매매가가 5억 원이라면 본계약금은 5000만 원이 되는데, 이미 가계약금으로 1000만 원을 낸 상태라면 나머지 4000만 원을 추가로 입금하시면 됩니다.

중도금

매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 후, 잔금일 전에 지급하는 금액을 중도금이라고 합니다. 필수적인 절차는 아니어서 생략하는 경우도 많습니다.

 

예를 들어, 가계약을 하고 본계약까지 진행한 후 잔금일을 기다리고 있다고 생각해 보세요. 그런데 잔금 납부 3일 전, 매도인이 갑자기 부동산 시장이 상승했다고 계약을 해지하려고 하는 거죠. 매도인은 매수인의 동의 없이도 본계약금의 두 배를 보상하면 계약을 해지할 수 있기 때문에 충분히 가능한 일입니다.

 

하지만 중도금을 납부한 상태라면 매도인의 단순 변심으로 인한 계약 취소가 불가능하게 됩니다. 따라서 내가 매수인인데 매물이 무척 마음에 들거나 계약하는 시점이 부동산 상승장이라면, 중도금 조항을 넣는 것이 좋습니다. 중도금의 액수는 정해진 것이 없으며, 금액이 많이 않아도 됩니다.

잔금

매매 계약의 마지막 단계는 잔금 납부입니다. 가계약이나 중도금은 주말이나 공휴일에 진행했더라도, 잔금일은 되도록 평일 오전으로 정하는 것이 좋습니다. 잔금 납부는 매도인의 소유권 이전등기와 동시에 이뤄지는데, 소유권 이전등기 서류를 받을 수 있는 등기소는 평일에만 운영하기 때문입니다.

 

뿐만 아니라 잔금 일부를 대출받을 경우나 매매 잔금의 액수가 커서 은행에 직접 가야 할 경우도 생기기 때문에 평일로 정해야 하는 것입니다.

 

매수인은 잔금일 당일에 최종으로 등기부등본에 변경 사항이 없는지 확인해야 합니다. 그리고 잔금일까지 발생한 부동산의 관리비와 같은 공과금까지 정산이 됐는지 학인하셔야 하고요. 한 가지 유의할 점은 잔금일 전에 이체 한도를 꼭 늘려놔야 한다는 것입니다.

 

평소 부동산 매매대금 수준으로 돈을 이체할 일이 없기 때문에, 통장 이체 한도가 자금에 미치지 못하는 경우가 의외로 많습니다. 실제 계약할 때 이런 일이 종종 발생하므로 신경을 써야 합니다.

 

잔금일은 매수인이 잔금을 지불하는 날이 아니라 매도인에게 부동산을 인도받는 날입니다. 따라서 매도인 또는 그 집에 거주하던 임차인이 이사를 나가는 날이기도 하고요. 이 때문에 잔금일 당일에는 잔금 지급부터 소유권 이전등기에 필요한 서류 지급, 부동산 인도까지 처리해야 할 일들이 매우 많습니다. 

 

잔금을 모두 지급하고 소유권 이전에 필요한 서류를 모두 지급받고, 부동산 인도를 받았다면 비로소 부동산 매매 계약이 완료되었다고 할 수 있습니다.

 

부동산 매매계약 절차와 준비서류

준비해야 할 서류

부동산 매도인 준비서류	부동산 매수인 준비 서류
1. 신분증 2. 인감도장 3. 부동산 '매도용' 인감증명서 4. 주민등록초본(이전 주소 모두 포함) 5. 부동산 등기권리증 6. 매매 계약서 원본 7. 아파트 관리비 납입 영수증	1. 신분증 2. 인감도장 3. 주민등록등본(이전 주소 모두 포함) 4. 주민등록초본(주민번호 모두 표시) 5. 가족관계증명서(상세로 발급) 6. 매매 계약서 원본 7. 잔금