임차인이라면 꼭 알아야 할 대항력과 우선변제권

주택임대차보호법에서 가장 중요한 것이 무엇일까요? '대항력'이라고 말할 수 있을 것입니다. 대항력이 있으면, 경매로 낙찰받은 새로운 소유주가 등장하더라도 임차하던 집에서 계속 머물 수 있기 때문입니다.

 

대항력을 얻을 수 있는 세 가지 요건과 배당을 받을 수 있는 우선변제권의 요건에 대해서 정리해 봅니다.

임차인이라면 꼭 알아야 할 대항력과 우선변제권

• 대항력 : 살고 있는 주택이 매매나 경매 등의 사유로 임대인이 변경될지라도, 계속해서 부동산을 사용하면서 보증금 반환을 요구할 수 있는 법률상의 권리를 말합니다.
• 우선변제권 : 경매로 매각된 낙찰대금에서 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 갖춘 후 확정일자까지 받게 되면 얻을 수 있습니다.
• 최우선변제 : 법이 정하는 범위 내에 있는 '소액 임차인'에 속할 경우, 다른 채권자들보다 먼저 배당받을 수 있는데 이를 '최우선변제'라고 합니다.

대항력을 얻을 수 있는 세 가지 요건

대항력을 가진 임차인은 구체적으로 두 가지 권리를 가질 수 있습니다. 바로 주택을 계속 사용할 수 있는 권리와 보증금반환청구권이죠. 그렇다면 임차인의 대항력은 어떻게 취득할 수 있을까요?

1. 임대차 계약을 체결해야 한다.
2. 임대차 계약 후 잔금 지금 날짜에 맞춰 전입신고를 해야 한다. 신분증과 임대차 계약서를 지참하고 주민센터에 방문해 전입신고서를 작성해 제출하시기만 하면 됩니다. 이때 주의해야 할 것은 일반 건물(단독, 다가구, 원룸 주택)의 경우, 건물의 호수와 관계없이 지번만 올바르게 신고하면 대항력을 취득할 수 있지만, 집합건물(아파트, 오피스텔, 빌라, 도시형 생활주택)의 경우에는 건물의 동. 호수까지 모두 기재해야만 대항력을 인정받을 수 있습니다.
3. 부동산을 인도받아야 한다. 쉽게 말하면, 계약한 집에 이사를 해야 한다는 것입니다. 이전에 머물던 사람이 집을 비우고, 임차인이 이사까지 완료해야 부동산을 인도받은 것으로 인정받을 수 있습니다.

위 세 가지 요건을 모두 갖추면, 당일이 아니라 '다음 날 0시부터' 대항력을 취득하게 되는 것입니다. 만일 임차인이 세 가지 요건을 3월 1일에 갖춘다면, 임차인은 3월 2일 0시부터 대항력을 갖추게 되는 것이죠.

 

다만 대항 요건을 갖추기 전에 등기부상에 근저당, 가압류 등 다른 권리가 없어야 합니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 확인 가능하며 해당 사이트로 이동한 후 '열람/발급' 아이콘을 클릭 후 확인하고자 하는 부동산의 주소를 입력하고 검색을 누르시면 됩니다. 하단에 사이트 링크 연결해 둘게요.

 

인터넷 등기소 : 등기부등본은 여기서 확인하세요

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

배당을 받을 수 있는 우선변제권의 요건

우선변제권이란 경매로 매각된 낙찰대금에서 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약 경매로 집이 매각되었는데 임차인의 전입일보다 은행의 근저당 설정 날짜가 빠르다면, 은행이 임차인보다 앞서 배당을 받게 됩니다. 

 

우선변제권의 요건은 어떻게 갖출 수 있을까요? 앞서 대항력의 요건은 임대차 계약, 전입신고, 부동산의 인도라고 말씀드렸습니다. 이 요건들을 갖추고 추가로 임대차 계약서에 '확정일자'를 받으면 우선변제권 요건을 갖추게 되는 것입니다.

 

참고로 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 시에 발생하지만, 확정일자는 요건을 갖춘 당일에 효력이 발생합니다.

 

확정일자는 주민센터에서 신분증과 임대차 계약서 원본을 제출하면 받을 수 있습니다. 대항력을 갖춘 후 확정일자까지 받게 되면 우선변제권의 요건을 갖추게 되어 경매 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있게 됩니다.

 

 

임차인이 대항력과 우선변제권 요건을 모두 갖추고 있다면, 살던 집이 경매로 매각되더라도 보증금을 % 지켜낼 수 있습니다. 이상 <부동산 계약 이렇게 쉬웠어?>를 읽고 정리해 봤습니다. <경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?>라는 책도 함께 추천드립니다. 낯선 용어들이라서 어렵게 느껴질 수 있지만 반드시 알아야 할 부분들이라는 걸 잊지 말고 함께 공부해 보셨으면 해요!