권리분석 1단계 말소기준권리 찾기

권리분석은 크게 4단계로 구분할 수 있습니다. 첫 번째는 말소기준권리를 찾는 것이고, 두 번째는 인수되는 권리를 찾는 것입니다. 그리고 세 번째로는 임차인(점유자) 권리를 분석하고, 마지막으로 법원 경매 서류(매각물건명세서 등) 및 기타 인수 조건을 확인하시는 것입니다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권), 담보가등기에 대해서 정리해 봤습니다.

 

 

권리분석 1단계 말소기준권리 찾기

말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는 아니지만, 통상적으로 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

쉽게 말해서, 말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자에게 '인수'가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, '이후'의 권리(말소기준권리 포함)은 매각 후 전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 것입니다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)인데, 위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 됩니다.

근저당권(저당권)

'저당'이란 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말합니다. 그리고 '저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

사례로 살펴보시면, 김00이 A은행에서 돈을 빌린 후에 일부를 갚으면 채권액이 줄어들 수도 있고, 반대로 이자가 밀려 채권액이 더 늘어날 수도 있겠죠? 채권액이 변동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거로움을 해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 '근저당권'을 설정하게 됩니다.

 

실제로 빌려준 돈의 120~130%에 해당하는 금액을 '채권최고액'으로 근저당권을 설정해 두면 이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액의 최대한도 금액 내에서 변제받을 수 있고, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 되는 것입니다.

가압류(압류)

채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아 버리면 그 돈을 회수할 수 없게 되죠. 판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 '가압류'라고 합니다.

 

채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠른 시간 내에 확인해서 등기부등본에 기재하고, 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 됩니다.

 

가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준권리가 될 수 있고, 배당 여부와 상관없이 소멸됩니다.

 

 

경매기입등기

'경매기입등기'는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 것으로 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하게 됩니다.

 

즉, 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안 된다고 공시하는 것입니다.

 

경매기입등기는 그에 앞선 근저당권이나 가압류, 담보가등기 등이 없는 경우에 말소기준권리가 되는데, 경매 시작을 알리기 위해 기입한 것이므로 경매가 종료되면 당연히 말소됩니다.

전세권(경매 신청하거나 배당요구한 경우)

부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차계약을 '전세'라고 하죠. 그리고 이 전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 '전세권'이 됩니다. 즉 전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를 갖춰야만 성립이 되는 것입니다.

 

등기한 전세권은 다음과 같은 특성을 갖습니다. 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행을 청구할 수 있습니다.

 

중요한 것은 전세권자가 배당요구(또는 경매 신청)를 했을 경우의 전세권은 말소기준권리가 된다는 점입니다. 이때 전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소됩니다.

담보가등기

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하기도 하는데 이를 '담보가등기'라고 합니다. 담보가등기 역시 돈을 받기 위한 권리이므로 말소기준권리가 될 수 있으며 매각으로 소멸됩니다.

 

 

유료 경매정보 사이트에서는 등기부현황을 순서대로 정리해 표로 제공하므로 말소기준권리를 바로 파악할 수 있어 편리합니다. 유료 정보를 이용하지 않거나 좀 더 확실하게 분석하고 싶다면 직접 등기부등본(등기사항전부증명서)를 발급받아 확인하시면 됩니다.

 

등기부등본은 경매가 아닌 일밙거인 매매나 임대차계약에서도 반드시 확인해야 하는 중요한 문건이므로 기본적인 내용은 알아 둘 필요가 있습니다.

 

등기부등본 열람하기

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp