한눈에 보는 경매 진행 절차

경매에 참여하는 투자자 입장에서 꼭 알아야 하는 기본적인 절차를 법원의 경매개시결정 및 매각준비, 배당요구 종기 결정 및 신청, 매각기일, 매각허가결정 및 확정, 잔금 납부와 소유권이전등기, 배당 순으로 정리해 봤습니다.

 

참고로 대법원 경매정보 사이트는 경매를 주관하는 법원에서 직접 경매를 공고하는 곳이기 때문에 가장 빠르고 정확한 정보를 제공합니다. 유료사이트와 달리 무료로 모든 경매 물건을 검색할 수 있을 뿐만 아니라 경매 관련 용어와 지식, 절차 및 통계 등을 참고할 수 있습니다.

 

법원에서 제공하는 정보의 가장 큰 장점은 '무료'이면서 '공신력'이 있다는 것입니다. 회원 가입을 하지 않아도 무료로 물건을 검색할 수 있고, 법원 정보에 잘못 기재된 점이 있거나 중대한 사항이 누락된 경우 낙찰자는 그것을 바탕으로 매각불허가를 신청할 수 있습니다.

 

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한눈에 보는 경매 진행 절차

경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들을 대략적인 흐름으로 정리해 봤습니다.

 

 

법원의 경매개시결정 및 매각 준비

채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토 후 '경매개시결정'을 내립니다. 그 후 법원에서는 매각할 부동산의 현재 상태 등에 대해 조사하고, 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가합니다.

배당요구 종기 결정 및 신청

경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 '배당'이라고 하는데, 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당요구 신청을 해야 합니다.

매각기일

매각기일이 곧 입찰하는 날이 됩니다. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시합니다. 입찰자는 입찰서와 보증금을 제출해야 합니다. 마감 시각은 법원마다 다르므로 반드시 미리 확인해야 합니다.

 

법원은 입찰 금액을 비교해 공개(개찰)하는데, 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인, 즉 낙찰자가 되는 것입니다.

 

 

매각허가결정 및 확정

'매각허가결정'은 낙찰일로부터 7일 후에 내려집니다. 그 기간 동안 최고가매수신고인의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해 문제가 없으면 매각허가결정이 됩니다.

 

이 시기가 중요한 이유는, 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있기 때문입니다.

 

매각허가결정 후 1주일 이내에 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 '확정'되고, 최고가매수신고인은 매수인이 됩니다. 그 후 법원은 대금 지급 기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송합니다.

잔금 납부와 소유권이전등기

매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 합니다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득합니다.

배당

낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시합니다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 후이며, 이로써 경매 절차가 마무리가 됩니다.

 

 

신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸립니다.

 

낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 낙찰 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있음을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

 

용어들이 생소하기 때문에 어렵게 느껴질 수 있지만, 처음에는 대략적인 흐름만 이해하시면 됩니다. 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.