경매 권리분석 2단계 인수되는 권리 찾기

경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기 때문에 주의가 필요합니다. 권리분석 2단계에서는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리인 '배당요구하지 않은 선순위전세권'과 '건물철거 및 토지인도청구 가처분', 그리고 '유치권'과 '법정지상권'에 대해서 정리해 봤습니다.

 

 

경매 권리분석 2단계 인수되는 권리 찾기

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리인 '배당요구하지 않은 선순위전세권'과 '건물철거 및 토지인도청구 가처분', 그리고 '유치권'과 '법정지상권'에 대해서 정리해 보겠습니다.

배당요구하지 않는 선순위전세권

선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸합니다. 그 이유는 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문이죠.

 

그렇다면 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까요?

 

이때 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다는 말입니다. 따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 합니다. 매각물건명세서에도 표시가 되는 부분이니 자세히 살펴보시기 바랍니다.

건물철거 및 토지인도청구 가처분

'가압류'가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면, '가처분'은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것입니다.

 

이를테면, 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결 나기 전에 해당 부동산이 양도된다면 판결 후에는 또 다른 문제가 발행하게 되죠. 이런 위험한 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있음을 제삼자에게 경고하는 것입니다.

 

가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지되기 때문입니다.

 

가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니죠. 따라서 선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다. 하지만 예외가 있습니다.

 

토지 위의 건물을 소유한 자가 임대료를 연체하자 땅 주인이 "토지 위에 있는 건물을 철거하라!"는 소송을 제기하면서 가처분도 함께 신청했고, 토지 소유자가 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을 받았다면 '건물철거 및 토지인도 청구 가처분'은 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 될 물건이 되는 것입니다.

 

 

유치권

등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리들도 있는데요. 경매 물건을 검색하다 보면 종종 발견하게 되는 유치권과 법정지상권이 바로 그런 경우입니다.

 

예를 들어, A가 B에게 집을 지어 달라고 맡겼습니다. 공사가 끝난 후 A가 B에게 그 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야겠죠? 그런데 만약 A의 자금 사정으로 B에게 돈을 줄 수 없다면 어떻게 될까요? 

 

이때 B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 '유치권'이라고 합니다. 이처럼 유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 합니다.

법정지상권

건물은 토지 위에 존재하죠. 대부분 토지와 건물의 소유자가 동일하지만, 그렇지 않은 경우도 있습니다. 예를 들어, A가 B의 토지를 빌려 집을 지었다면 건물주는 A이고 토지의 주인은 B가 되는 것입니다.

 

이때 A가 B의 토지를 빌려 임대차계약을 하고 토지등기부등본에 '지상권'을 설정하면 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있습니다.

 

이와 같이 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리를 바로 지상권이라고 합니다.

 

그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있습니다. 이를 '법정지상권'이라고 하는데요.

 

법정지상권은 앞의 예와는 달리 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것입니다. 즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있습니다.

 

따라서 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

 

 

경매정보 사이트에서는 인수되는 권리가 있는 경우에는 주의하라고 눈에 띄게 표시해 두기 때문에 참고하시면 됩니다. 초보 투자자라면 인수되는 권리가 있는 특수한 물건을 피할 수 있는 기본 지식만 갖추시면 되고요. 안전한 투자 하시는데 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.