전세사기 예방과 대처방법

계약 직후 전입신고, 확정일자, 주택임대차계약 신고, 전세보증금 반환 보증가입 루틴으로 전세사기 예방과 대처방법에 대해 정리해 봤습니다.

 

 

전세사기 예방과 대처방법

전입신고

반드시 이사 당일에 전입신고를 해야 합니다. 이를 통해 주택에 대한 최소한의 대항력을 갖출 수 있기 때문입니다. 최근에는 <정부 24>를 이용해 쉽고 빠르게 신고할 수 있습니다.

 

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정부서비스 | 정부24

확정일자

확정일자는 전월세 임대차 계약서가 증거력이 있다고 법이 인정하는 일자를 말합니다. 일반적으로 확정일자는 잔금을 치르고 전입신고를 마친 다음 날 신청했었죠. 효력은 전입신고 다음 날부터 발생하고요.

 

하지만 확정일자의 효력이 느리게 발생하는 허점을 이용해 그 사이 집주인이 주택담보대출을 받는 제도를 악용한 사기가 발생하곤 했습니다. 이런 경우 은행이 선순위 채권자가 되기에 세입자의 전세금을 보호받지 못하게 됩니다.

 

이런 사기가 이어지자 2023년 3월, 정부는 전세 확정일자의 효력 시점을 전입신고 다음날이 아닌 계약 당일로 변경했습니다. 또 제1금융권인 시중 5대 은행이 모두 대출 대상 담보주택의 확정일자를 확인할 수 있는 권한이 주어졌습니다.

 

이제는 전세 계약 당일 확정일자를 받아두시기 바랍니다.

 

 

주택임대차계약 신고

임대인과 임차인 모두 계약 체결 후 30일 이내에 신고해야 합니다. 아파트부터 단독주택, 고시원 등 주거 목적의 건물 보증금이 6000만 원을 넘거나 월세가 30만 원 이상이라면 필수입니다.

 

온라인과 오프라인 모두 신청이 가능하지만, 계약을 신고하지 않거나 거짓으로 신고 시 4만~100만 원의 과태료가 부과됩니다.

전세보증금 반환 보증가입

HF, HUG, SGI 같은 보증기관의 전세보증보험에 반드시 가입해야 합니다. 임대인의 허락을 받지 않아도 가입할 수 있지만, 우리가 들어가는 매물이 전세보증보험 가입 대상인지 확인하기 위해 약간의 시간이 필요하다는 단점도 있습니다.

 

이를 대비해 계약서에 특약을 삽입하는 것이 좋습니다. 예를 들어 '보증보험 가입이 불가능하다면 해당 계약은 무효로 처리하며 지급한 보증금은 즉시 반환한다' 같은 문구를 계약서에 넣어줄 수 있는지 임대인에게 문의하시는 것입니다.

 

특약을 넣게 되면 법적 효력이 발생할뿐더러, 일반적인 집주인이라면 특약을 넣는 것을 꺼리지 않기 때문입니다.