내 한도를 정하는 LTV DTI DSR 그리고 스트레스 DSR 총정리

정부의 부동산 규제나 정책이 변할 때마다 LTV와 DTI, DSR, 스트레스 DSR이라는 용어가 수없이 등장합니다. <부동산 대출 수업>이라는 책을 읽고 쉽게 정리해 봤습니다.

 

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내 한도를 정하는 LTV DTI DSR 그리고 스트레스 DSR 총정리

LTV

우선 대출은 크게 신용대출과 담보대출로 분류할 수 있습니다. 담보대출은 주로 주택담보대출을 말하는 것이고요. 소유한 주택을 담보로 다른 집을 매수할 때나, 생계나 사업상의 이유로 대출받는 경우가 일반적입니다. 신용대출과 비교하면 실제 담보(부동산)가 있어 금리가 낮은 편입니다.

 

LTV는 집의 가치 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 뜻하는 말입니다. 쉽게 말하면 '너의 집 시세가 얼마야? 시세의 일정 부분만큼만 빌려줄게'라는 뜻인 거예요.

 

예를 들어 현재 시세 10억 원 가치의 집이 있고 그 집을 담보로 7억 원을 대출받는다면, 시세의 70%를 받았기에 LTV는 70%가 되는 것입니다. 5억 원을 대출받는다면 LTV는 50%가 되는 직관적인 지표인 것입니다.

DTI

총부채상환비율로 용어만 보면 바로 와닿지 않겠지만, 쉽게 표현하면 '너의 수입은 얼마니? 그 수입을 보고 계산해서 빌려줄게'라고 말하는 것입니다.

 

결국 이 지표의 핵심은 '수입'이 되는 것이고요. 수입에 따라 원금과 이자를 빌릴 수 있는 한도가 정해지는 것입니다.

 

예를 들어 연봉이 5000만 원인 사람의 DTI가 50%라면, 원금과 이자를 합쳐 5000만 원의 50%인 2500만 원까지 대출받을 수 있는 것입니다. 따라서 수입이 늘어나면 대출액도 커지게 됩니다. 즉, 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 것이라고 생각하시면 됩니다.

DSR

총부채원리금상환비율로 쉽게 표현하면 '너 모든 빚의 원리금이 얼마야? 그 크기를 보고 빌려줄게.'라고 말하는 것입니다. 내가 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것입니다.

 

개인이 가진 모든 대출의 원리금을 따지기 때문에 가장 깐깐한 평가 기준이라고 볼 수 있습니다. 주택담보대출뿐만 아니라 학자금 대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율까지 대출받을 수 있기 때문입니다.

 

 

 

스트레스 DSR

2024년 2월 26일부터 '스트레스 DSR'이라는 낯선 제도가 은행의 주택담보대출에 처음 적용되었습니다. 이 제도는 향후 금리 상승 시 차주의 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 사전에 고려해 대출한도를 조정하는 것으로 대출 시 가산금리(스트레스 금리)를 도입하여 미래의 금리 변동 위험을 반영하는 것입니다.

 

가계부채 증가율 억제와 금융소비자 보호를 위한 정부의 조치라고 볼 수 있는 것인데요. 대출한도의 축소는 특히 변동금리. 혼합령. 주기형 주택담보대출을 이용하는 소비자들에게 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

스트레스 DSR의 계산 방식은 과거 5년간 최고 금리와 현재 금리의 차이를 기준으로 삼습니다. 이를 통해서 하한선 1.5% 및 상한선 3.0% 사이에서 스트레스 금리가 결정됩니다. 

 

금융위원회가 진행한 시뮬레이션에 따르면 연봉 5000만 원이 직장인이 변동금리로 30년 만기 분할 상환 대출(금리 5.04% 기준)을 받을 때 기존 DSR을 적용하면 대출한도는 3억 3000만 원입니다.

 

하지만 스트레스 DSR이 시행되면 이 직장인의 대출한도는 올해 하반기에는 3억 200만 원으로 9% 감소, 스트레스 금리가 모두 적용되는 내년부터는 2억 7800만 원으로 16%나 감소하게 됩니다.

 

 

스트레스 DSR은 올해 하반기부터 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출까지 확대 적용될 예정입니다. 만약 대출받을 계획이 있다면 이러한 시장 변화를 검토하고, 가능한 한 빠르게 대출 계획을 세우거나, 스트레스 DSR의 적용을 받지 않는 사업자대출 등을 검토해 보시길 바랍니다.