경매 경락잔금대출 총정리

경매 투자를 하면서 대출 없이 자기 자본으로만 투자하는 경우는 거의 없죠. 잔금납부를 위한 경락잔금대출에 대해서 정리해 봤습니다.

 

 

경매 경락잔금대출 총정리

많은 사람들이 경락잔금대출 비율은 낙찰 가격의 약 80%라고 알고 있지만 물건의 종류, 유찰 횟수, 낙찰 가격 등에 따라 그 비율이 달라질 수 있습니다.

 

경락잔금대출 가능 금액의 기준이 되는 것은 기본적으로 감정가와 KB시세, 그리고 낙찰 가격입니다. 감정가의 70%, KB시세의 40~70%, 낙찰 가격의 80%를 비교하여 그중 가장 낮은 금액으로 대출이 실행된다고 생각하시면 됩니다.

 

한도는 낙찰자 개인의 조건 이를테면 소득 수준, 신용 등급, 기존의 부채, 보유한 부동산 현황 등에 따라서도 달라지고요. 정부의 정책까지 종합적으로 고려가 되어 실행되기 때문에 정확한 대출 금액을 예상하는 것이 쉽지가 않습니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 할까요? 

 

경매 법정에는 법무사나 보험사 직원들, 그리고 대출 상담사들이 많이 와 있습니다. 매각 물건의 낙찰자에게 대출 관련 명함을 나누어 주며 영업을 하고요. 이를 부담스럽게 생각하지 말고 일단 명함을 많이 받아 두시기 바랍니다.

 

경락잔금대출 한도에 대해 가장 정확하게 알고 있으므로 입찰하기 전에 그들에게 문의하시면 됩니다. 나중에 고객이 될 가능성이 있기 때문에 대부분의 대출 상담사들은 친절히 설명해줍니다.

 

입찰 전 경락잔금대출 가능 금액 문의 시 제공해야 할 정보는 매각 물건의 종류(사건 번호), 감정가와 예상 입찰가, 본인의 소득 및 부채 현황과 보유 부동산, 원하는 대출 금액입니다.

 

 

대출 상담사가 아닌 주거래 은행에 문의하면 안 되나요?

경락잔금대출을 모든 은행에서 전문적으로 취급하는 것은 아닙니다. 은행마다 다르고, 지점 별로도 다릅니다. 주거래 은행이라고 해서 더 나은 조건으로 대출이 되는 것도 아니고요.

 

같은 물건을 담보로 대출받는다고 해도 경락자금대출을 취급하는지의 여부에 따라 대출 금액과 이율에 상당한 차이가 있으니 주거래 은행보다는 대출 상담사들이 소개하는 은행 중에서 가장 좋은 조건을 제시하는 곳을 선택해 대출을 받는 것이 좋습니다.

다가구 물건은 대출을 얼마나 받을 수 있나요?

소액임차인을 보호하기 위한 최우선변제권에 대해서 알고 계시죠? 매각 후 후순위 임차인의 최우선변제금액을 가장 먼저 배당해 주게 되면 은행이 선순위더라도 빌려준 돈을 모두 회수하지 못할 수도 있게 됩니다.

 

따라서 대출 한도에서 최우선변제금액을 제하고 대출을 해주는데, 이를 '방공제'라고 하는 것입니다. 일반적으로 아파트, 다세대 주택을 담보로 대출을 받을 때는 MCI나 MCG와 같은 보증 보험에 가입하면 방공제를 하지 않고 최대 대출 한도까지 실행이 됩니다. 단, 횟수에 제한은 있고요.

 

다가구는 여러 가구가 한 건물에 거주하지만, 가구별로 구분 소유할 수 없는 주택을 말합니다. 방공제는 방이 많은 다가구에 미치는 영향이 더욱 커서 대출이 낙찰 금액의 30%도 안 되는 경우가 있습니다. 그렇다면 방공제는 하지 않고 다가구 담보 대출을 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 

이때 활용할 수 있는 것이 바로 '신탁 대출'입니다. 신탁 대출은 부동산을 신탁 회사에 담보로 제공(부동산 명의가 신탁 회사로 이전)하고 대출을 받는 것인데, 이에 관한 절차와 장단점은 대출상담사에게 문의하면 자세히 알려줄 것입니다.

 

 

물건을 많이 낙찰받아도 계속 경락잔금대출을 받을 수 있나요?

총부채 상환 비율에 따른 대출 규제로 인해 계속해서 대출을 받을 수는 없습니다. 담보 대출은 개인마다 일정 금액(일반적으로 2~3건) 이상으로는 실행되지 않습니다. 이럴 경우에는 대부분 사업자 대출을 받습니다. 그래서 많은 물건을 낙찰받아 투자하려면 부동산 매매 또는 임대사업자를 내서 활용하기도 합니다.

소득이 없는 사람은 안 되나요?

전업주부나 무직자와 같이 소득 증빙이 어려운 사람들은 부담감이 클 수밖에 없습니다. 그러나 소득이 없다고 무조건 안 되는 것은 아닙니다. 은행에서는 국민연금 및 건강보험료 납부 내역을 통한 '인정 소득'과 신용 카드 사용 내역을 통한 '신고 소득'을 소득으로 인정하여 실행해 주기 때문입니다.

 

이를테면, 국민연금 월 납부액 40만 원, 건강보험료는 14만 원, 신용 카드 사용 금액은 1년에 2100만 원 정도면 연소득 5천만 원으로 인정이 됩니다. 일정한 금액 이상 지출하는 것을 돈을 갚을 능력이 있다고 판단하기 때문입니다.

 

따라서 소득이 없는 전업주부라도 본인 명의의 신용카드(체크카드도 가능)를 이용해 생활비 등을 결제하는 것이 경락잔금대출을 받는 데 유리하니 기억해 두시기 바랍니다.