경매 3단계 임차인 권리분석

경매 1단계는 말소기준권리 찾기, 2단계는 낙찰자에게 인수되는 권리 찾기, 3단계는 임차인 권리분석입니다. 임차권 권리분석의 핵심인 대항력, 우선변제권, 소액임차인을 위한 최우선변제권에 대해서 정리해 봤습니다.

 

 

경매 3단계 임차인 권리분석

임차인의 권리를 분석하는 것은 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부와 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지, 그리고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인하는 단계입니다.

임차권 분석의 핵심 대항력

대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다.

 

대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 아래와 같습니다.

 

한 가지는 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에 보증금을 배당받는 것이고, 또 다른 방법은 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것입니다.

 

전자의 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 문제 될 것이 없지만, 배당받지 못한 금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환해야 합니다.

 

후자의 경우에는 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야만 하고요. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 물건은 그 금액을 감안해 입찰 여부 및 가격을 결정할 필요가 있습니다.

대항력의 성립 요건

임차인을 보호하기 위해 마련된 법적 장치인 대항력은 일정한 요건을 갖춰야만 성립이 됩니다. 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 '주택을 인도'받아 실제로 점유하고, 반드시 '전입신고'를 해야 합니다. 그러면 전입한 그다음 날부터 대항력이 발생하게 됩니다.

대항력의 인수와 소멸

경매 입찰자는 임차인의 '대항력이 발생한 시점'을 주의해서 확인해야 합니다. 여러 가지 권리들은 설정된 날짜와 시간의 순서에 따라 소멸될 수도 있고 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는데, 임차인의 대항력도 마찬가지입니다.

 

다른 권리와 마찬가지로 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자는 보증금을 반환할 필요가 없으며 간단한 법적 절차를 통해 임차인을 부동산에서 내보낼 수 있습니다.

 

그러나 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 되므로 임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없게 됩니다. 그리고 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차계약 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 하고요.

 

 

임차인 배당 우선변제권을 확보해야 한다

대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용. 수익 할 수 있는 권리입니다. 그런데 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

경매 부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데, 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해집니다.

 

우선변제권이란 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말하고요. 그렇다면 우선변제권은 어떻게 취득할 수 있을까요?

우선변제권 확보 요건 대항력과 확정일자

임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력'을 갖춰야 할 뿐 아니라 반드시 '확정일자'를 받아야 합니다. 임대차계약서 원본을 가지고 주민 센터에 방문하면 확정일자 도장을 받을 수 있습니다.

 

확정일자를 받으면 그 당시 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하며, 제삼자에게도 임대차계약이 이루어졌다는 것을 알리게 되는 것입니다.

 

이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매 절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 됩니다.

 

전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을 기준으로 우선변제권이 생깁니다. 즉, 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터, 확정일자가 빠르면 전입신고한 그다음 날부터 우선변제권을 취득하게 되는 것입니다.

 

 

소액임차인을 위한 최우선변제권

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리입니다.

 

앞에서 임차인의 배당 순위는 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 생기는 우선변제권에 따라 정해진다고 했는데, 이 최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해주는 것입니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 말이에요.

 

이렇게까지 소액임차인을 보호해 주는 이유는 무엇일까요?

 

적은 보증금으로 살 수 있는 집을 찾다 보니 이미 근저당권이 설정되어 있는 곳을 피하기가 쉽지 않은 것이 현실이므로 설령 말소기준권리 이후에 전입을 했더라도 사회적 약자인 소액임차인의 재산을 보호해 주는 것이라고 생각하시면 됩니다.

최우선변제권 확보 요건

소액임차인이라고 해서 무조건 보호해 주는 것인 아닙니다. 임차인이 경매 절차에서 최우선변제권을 얻기 위해서는 다음 요건을 충족해야만 합니다.

1. 경매기입등기 이전에 '대항력'(부동산의 인도와 전입신고)을 갖춘다.(확정일자는 갖추지 않아도 된다.)
2. 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당해야 한다.
3. 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.

 

지금까지 살펴본 임차인 권리분석의 내용을 바탕으로 대항력 유무와 낙찰자에게 인수되는 금액을 정확하게 확인하신 후 입찰을 결정하시기 바랍니다.