구축 아파트 투자 기준 5가지

구축 아파트 투자 기준 5가지를 <혼투족을 위한 남다른 부동산 투자>를 읽고 발췌. 요약해 봤습니다. 높은 세대당 평균 대지지분, 신축 아파트에 딱 붙은 입지, 우수한 중학교 학군, 초역세권, 일자리 접근성입니다.

 

 

구축 아파트 투자 기준 5가지

위 다섯 가지 구성 요소를 갖춘 20년 넘은 아파트는 매수하셔도 됩니다. 

높은 세대당 평균 대지지분

아파트가 오래되면 재건축이라는 것을 하게 됩니다. 하지만 모든 아파트를 다 재건축을 할 수 있는 것은 아닙니다. 재건축을 할 수 있는 여부를 가르는 기준이 바로 세대당 평균 대지지분입니다.

 

세대당 평균 대지지분은 재건축 사업성과 직결됩니다. 세대당 평균 대지지분이 높은 아파트는 재건축을 할 수 있기 때문에 연식이 더해질수록 재건축 기대감에 가격이 오르지만, 세대당 평균 대지지분이 낮아 사업성이 없는 아파트는 시간이 지날수록 가치가 떨어집니다.

 

세대당 평균 대지지분은 '총대지면적 / 세대수'로, 이 값이 크다는 것은 각 세대가 가지는 대지지분이 전반적으로 큰 단지라는 뜻입니다.  

 

책의 저자는 세대당 평균 대지지분이 20평 내외여야 재건축 사업성이 있다고 판단한다고 합니다. 그럼 구축 아파트의 세대당 평균 대지지분이 얼마나 되는지는 어떻게 알 수 있을까요? 바로 디스코 사이트를 활용하면 쉽게 구할 수 있습니다.

 

디스코 사이트 바로가기

토지, 빌딩, 상가 거래의 시작, 디스코

 

알고 싶은 아파트를 검색하시고 토지 정보의 면적을 확인 후 총세대수를 나눠보시면 되겠습니다. 일부 부동산 빅데이터 사이트에서 세대당 평균 대지지분 정보를 곧바로 제공해 주긴 하지만, 일부 단지에 국한되어 있으며 직접 계산하는 법을 익히는 것도 의미가 있습니다.

 

세대당 평균 대지지분 20평 이상이면, 20년 된 아파트 투자해도 괜찮다. 기억하기 바랍니다.

<혼투족을 위한 남다른 부동산 투자> p35 

신축 아파트에 딱 붙은 입지

향후 강동구의 대장 아파트가 될 올림픽파크포레온 아파트 주변으로 가 보겠습니다. 여력이 있다면 올림픽파크포레온을 매수하면 가장 좋겠지만, 여력이 되지 않아 강동구 둔촌동 구축 단지 중에서 내 집을 장만하거나 투자해야 한다면 둔촌신성미소지움 아파트를 매수하는 것이 좋을까요? 아니면 둔촌한솔솔파크를 매수하는 것이 좋을까요?

 

결론부터 말씀드리면, 신축 아파트에 가깝게 붙은 입지의 구축 단지를 매수하는 것이 더 좋습니다. 그 신축 아파트가 해당 지역의 대장 단지라면 더더욱 말이죠.

 

이왕 같은 돈이면 신축 단지, 대장 단지와 인접한 구축 단지를 선택하는 것이 좋습니다. 상승장에서는 신축 단지와 인접한 구축 단지가 그 주변의 여타 구축보다 신축 단지 시세에 더 민감하게 반응하기 때문입니다.

 

 

우수한 학군

구축 아파트의 투자 기준 세 번째는 우수한 학군입니다. 사회가 1~2인 가구로 재편되고 청년실업이 심해지면서 학군지의 가치가 떨어질 것이라는 전망도 있지만, 오히려 우수한 학순지에 대한 수요는 더 늘 것이라고 생각합니다. 소득이 늘고 자녀가 적을수록 더 좋은 교육 환경을 제공해 주고 싶은 것이 부모의 마음이기 때문입니다.

 

학군이 안 좋은 아파트를 선택하는 것은 반쪽 경쟁력을 가진 아파트를 고르는 것과 같습니다. 매수할 수 있는 사람의 숫자가 줄어들수록, 수요와 공급의 법칙에 따라 오를 때 덜 오르고 떨어질 때 더 많이 떨어집니다. 잠재적 수요량은 부동산 가격에 중요한 영향을 미치는 요소입니다.

 

연식이 좀 오래된 구축 아파트라도 가까운 곳에 학업성취도 90% 이상인 중학교가 있고 학생들의 수준을 고려한 다양한 학원이 잘 갖춰진 학원가가 형성되어 있다면 투자해도 좋을, 경쟁력을 가진 구축 단지라고 할 수 있겠습니다.

초역세권

역세권 구축 투자처를 검토할 때 첫 번째 기준은 강남 접근성입니다. 강남 접근성이 얼마나 좋은지에 따라 가격 차이가 벌어집니다. 이를 감안하면 지하철 2호선. 3호선. 5호선. 7호선. 9호선. 신분당선 등이 좋은 노선이고, 이 노선들이 겹치는 더블 역세권. 트리플 역세권은 더 눈여겨봐야 할 최상의 입지라고 할 수 있습니다.

 

이미 강남 접근성이 좋은 역세권 아파트 가격은 비싼 것이 현실이기 때문에, 향후 신설되는 역세권을 주목해 보는 것도 좋습니다. 3.5.7.8.9 호선의 연장선 교통계획과 GTX-A 노선 등 신설 역세권 주변 준공 20~30년 안팎의 준공 아파트에도 관심을 가져 보시기 바랍니다.

 

역세권 구축 투자처를 검토할 때 두 번째 기준은 일자리 접근성입니다. 대표적으로 현재 건설 중인 신안산선은 완전 일자리 노선입니다. 여의도부터 구로 가산, 시흥, 안산시까지 일자리 지역 아닌 곳이 없습니다. 강남을 통과하지는 않지만, 비강남 통과 노선 중에서는 가장 사업성이 높은 노선이 될 것입니다.

 

또 하나의 노선은 월곶판교선입니다. 현재 수도권을 대표하는 양질의 일자리 지역인 판교와 앞으로 그에 못지않은 양질의 일자리가 많아질 것으로 기대되는 광명을 잇는 노선이기 때문입니다.

 

 

일자리 접근성

이왕 구축 단지에 투자하려면 향후 일자리가 늘거나 고급 일자리가 있는 지역이라면 더 좋겠습니다. 그런 지역은 어디일까요?

 

삼성역과 광화문, 마곡과 여의도, 구로와 가산 등 일자리 지역에 인접한 단지들은 이미 비싸기 때문에 앞으로 일자리가 늘어날 곳을 더 주목해야 합니다.

 

경기북부밸리 1차(일산), 경기북부밸리 2차(남양주, 양주), 판교밸리 2차, 광명테크로밸리, 강동 고덕상업업무복합단지 등과 같은 지역입니다. 이들 지역 인근에 편리한 교통망과 우수한 학군까지 겸한 아파트라면 구축 단지라도 투자해도 좋습니다.

 

이상으로 <혼투족을 위한 남다른 부동산 투자> p28-44를 읽고 구축 아파트 투자 기준 5가지를 발췌. 요약. 정리하여 살펴보았습니다. 새 아파트라는 것을 제외하고는 별다른 경쟁력이 없는 단지와 20년도 더 된 아파트이지만 다섯 가지의 경쟁력을 확실히 보유한 단지가 있다면, 반드시 후자를 선택하셔야 합니다. 새 아파트도 세월이 흐르면 결국 구축 아파트가 될 테니까요.