경매 물건 부동산 임장조사 할 때 체크해야 할 3가지

손품으로 조사한 내용이 정확한지 확인하고, 직접 발품을 팔지 않고서는 알 수 없는 것들을 파악하는 정도로 임장 하시면 됩니다. 일단 동네 한 바퀴를 둘러보며 봐야 할 것들, 세 곳 이상의 중개사무소에서 시세 체크, 체납관리비 여부와 금액 확인 등 체크해야 할 3가지 정리해 봅니다.

 

 

경매 물건 부동산 임장조사 할 때 체크해야 할 3가지

일단 동네 한 바퀴를 돌아보자

온라인상으로 입지가 좋아 보였어도 막상 가서 돌아다녀 보면 실제로는 다른 경우가 종종 있습니다. 학교 바로 앞인 것 같았는데 정문이 아닌 후문과 연결되어 있다든지, 도로가 있지만 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도의 폭이거나 진입로의 경사로가 높아 통행이 불편한 곳도 있죠.

 

주변이 허름하고 어두워서 주거 환경으로 적합하지 않을 수도 있고요. 물론 이와는 반대로 직접 가서 보았을 때 예상한 것보다 더 좋은 경우도 많습니다.

 

해당 물건을 살펴보고, 그 주변을 걸어 다니며 장단점을 파악하는 것이 좋습니다. 그리고 차를 이용해 조금 더 넓게 둘러보셔도 좋고요. 학교나 병원, 편의 시설이 가까운 곳에 있는지, 녹지가 잘 조성되어 있는지 등 해당 지역의 전반적인 환경과 분위기를 몸소 느껴보세요.

시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자

아무리 손품으로 시세 조사를 했더라도 반드시 투자 물건 주변의 공인중개사무소에 방문해서 확인하셔야 합니다. 요즘은 대부분의 수요자들이 인터넷을 통해 일차적으로 가격을 파악하기 때문에 일부 공인중개사는 수요자의 관심을 유도하기 위해 허위 매물을 올리거나 이미 거래가 완료된 물건을 계속 게시해 두는 경우가 있기 때문입니다.

 

게다가 공인중개사의 성향에 따라 같은 물건을 두고도 다르게 평가하기도 합니다. 이를테면, 3억 원 정도인 아파트가 있다면 보통 1~2천만 원까지 가격 차이가 납니다. 만약 적극적으로 영업하는 중개사무소만을 방문한다면 부풀려진 가격을 믿고 높은 금액으로 낙찰받아서 기대한 수익을 얻지 못할 수도 있습니다.

 

반대로 부정적인 중개사를 만난다면 매도 가격을 너무 보수적으로 판단해서 입찰가를 낮추게 되므로 결국 패찰 할 가능성이 높아지고요.

 

확실한 시세 파악을 위한 5가지 질문을 정리해 보면요.

 

1. 현재 최저 매물 가격이 얼마예요?
2. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?
3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?
4. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?
5. 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

 

 따라서 임장을 갈 때는 반드시 공인중개사무소에 방문해서 현재 올라와 있는 물건이 허위 매물은 아닌지, 가격이 너무 부풀려지거나 낮게 평가된 것은 아닌지 알아봐야 합니다. 적어도 세 곳 이상의 중개 사무소에서 시세 정보를 얻고 그 평균치를 잡아야 적정한 가격이 얼마인지 제대로 파악할 수 있게 됩니다.

 

 

체납관리비를 알아보자

부동산의 상태 및 주변 환경, 시세를 조사하고 마지막으로 현장에서 확인해야 하는 것은 체납관리비입니다. 집이 경매로 넘어가면 관리비를 내지 않고 점유하는 사람들이 많기 때문입니다. 그 이유는 대법원의 판례에 의해 체납관리비를 낙찰자가 인수하는 것으로 처리되고 있기 때문입니다. 따라서 입찰 전에 인수해야 할 관리비가 얼마인지 정확히 조사하셔야 합니다.

 

체납관리비에 대해 알아보려면 관리사무소에 방문해서 문의하시면 됩니다. 이때 물어봐야 할 내용은 아래 3가지입니다.

1. 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액
2. 연체 이자
3. 연체된 기간

관리비는 공용 부분과 전용 부분으로 나뉘는데, 낙찰자가 인수해야 하는 것은 공용 관리비입니다. 점유 세대가 사용한 전기 및 수도 요금과 같은 전용 관리비는 인수되지 않으므로 공용 부분만 알아보시면 됩니다.

 

그리고 연체 이자는 인수 사항이 아니기 때문에 체납관리비 금액에 포함되어 있는지 여부도 확인하셔야 합니다.

 

마지막으로 연체된 기간을 알아봐야 하는 이유는 3년이 지난 체납관리비는 낙찰자가 인수하지 않아도 되기 때문입니다.

 

그런데 관리사무소 측에서 낙찰자에게 전액을 납부하라고 주장할 때도 있고, 금액을 특정하기가 애매한 경우도 있습니다. 그러니 일단 전체 금액을 인수한다고 생각하고 조사하되, 낙찰받은 후 위와 같은 근거를 바탕으로 관리사무소와 협의해 인수해야 할 관리비를 줄이시면 됩니다.

 

만약 관리사무소에서 관리비 정보를 알려 주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 관리비 정보를 개인 정보라고 하며 자세히 알려 주지 않는 관리사무소도 있는데요. 그럴 경우에는 체납된 아파트 관리비 전체 금액의 60% 정도가 공용 부분이라고 생각하시면 됩니다.

 

즉, 100만 원이 연체되어 있으면 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 60만 원 정도라도 예상할 수가 있겠죠. 하지만 집이 공실로 오래 방치되었거나 분양 후 입주한 적이 한 번도 없었던 물건이라면 체납 금액 전체가 공용 관리비일 수도 있습니다. 이런 경우에는 조금 더 정확하게 조사하셔야 하고요.

 

 

입찰 전에 조사하고 확인해야 하는 사항들을 점검하시는데 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.