전세가율에서 얻는 인사이트

전세가율에서 얻는 인사이트를 <상급지 입성 마지막 기회가 온다>를 읽고 발췌해 봤습니다. 전세가율 관련 영상들도 첨부합니다.

 

 

 

 

전세가율에서 얻는 인사이트

 

아파트 기준으로 전국 인허가 물량이 연간 40만 호를 넘었던 기간을 꼽는다면 2005~2007년, 2015~2018년, 2021~2022년이다. 신기하게도 이 기간은 특히 수도권 부동산이 뜨겁게 상승하던 시기와 대체로 일치한다. 반대의 경우도 마찬가지다.

 

2008~2013년의 전국 아파트 인허가 물량은 연평균 31만 호 내외였는데, 이는 2005~2022년의 연평균 39만 호를 상당히 밑도는 수준이다 그리고 이 시기 수도권 부동산 시장은 하락했다.

 

왜 이런 일이 일어날까? 간단히 말하자면 결국 부동산이 상승하면 인허가 물량이 늘어나고, 이 늘어난 인허가 물량이 착공 증가로 이어지면서 점차 입주 물량 증가로 돌아오는 과정을 밟는다. 즉, 상승 동력을 갉아먹는 과정이다.

 

빈대로 부동산이 하락하면서 인허가 물량이 줄어들고, 이 줄어든 인허가 물량이 착공 감소로 이어지면서 점차 입주 물량 감소로 돌아오는 과정을 밟는다. 마찬가지로 하락 동력을 갉아먹는 과정(상승 동력을 축적해 가는 과정)이다. 부동산 사이클은 결국 이러한 과정의 반복인 셈이다. 이를 두고 자연스러운 시장의 자정 기능이라고 평가할 수 있다.

 

이러한 모습이 지표로서 가장 뚜렷하게 나타나는 것이 바로 '전세가율'이다. 매매가에서 전세가가 차지하는 비중을 나타내는 전세가율은 매매가 상승기에는 줄곧 하락하다가 일정 수준까지 떨어지면 매매가가 하락 반전하고, 매매가 하락기에는 줄곧 상승하다가 일정 수준까지 오르면 매매가가 상승 반전 해왔다. 실제 입주 물량과 매매가, 입주 물량과 전세가의 상관계수를 뽑아보니 명확한 차이가 있었다.

 

 

 

(...)

 

눈여겨봐야 할 것은 수도권 아파트 입주 물량이 연간 15만 호 내외를 넘어서면 전세가율이 하락한다는 점이다. 실제 수도권 아파트 입주 물량이 연간 15만 호를 밑돌았던 2009년부터 2016년까지는 전세가율이 줄곧 상승했고, 수도권 아파트 입주 물량이 연간 15만 호를 웃돌았던 2017년부터 2023년까지는 전세가율이 줄곧 하락했다.

 

결국은 수도권 아파트 입주 물량이 연간 15만 호보다 적으면 전세가율이 올라가고, 연간 15만 호보다 많으면 전세가율이 내려간다는 사실을 확인할 수 있다. '15만 호'라는 숫자가 중요한 이유다.

 

그런데 수도권 아파트 착공 물량이 2022년 14만여 호, 2023년 10만 2000여 호, 2024년(1월~9월) 10만여 호라는 사실은 향후 전세가율의 움직임을 가늠하게 한다. 결국 2022년 이후 착공 감소는 2025년 이후 전세가율 상승으로 매매가 상승 동력이 생길 것임을 미리 알려주고 있다.

 

특히 2024년 말부터 2025년까지 서울의 입주 물량이 많으나 수도권 전체 입주 물량은 감소한다는 사실도 눈여겨볼 필요가 있다. 2024년 말부터 2025년 상반기까지 서울 입주 물량이 상당히 많다는 점을 언급한 바 있으나 2025년 수도권 전체 입주 물량이 감소한다면, 둔촌 올림픽파크포레온 입주로 시작되는 과공급 구간은 일시적인 상황에 그칠 것이기 때문이다.

 

즉, 서울 전세가에 대한 하방 압력은 2024년 말부터 2025년에 걸친 일시적인 문제일 뿐, 그 이후 상방 압력이 다시 강해질 것이라는 점을 새겨둘 필요가 있다. 따라서 2024년 말부터 2025년 상반기까지의 과공급 구간이 실수요자들에게 선택의 기회를 제공하는 시기가 될 것이다.

 

<상급지 입성 마지막 기회가 온다>  p 62-66

 

 

 

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