대항력 있는 임차인 소액임차인 권리분석 및 최우선변제 기준

임차인 권리분석 핵심은 대항력 있는 임차인과 소액임차인을 파악하는 것입니다. 두 가지 경우와 지역별 최우선변제 기준을 정리해 봤습니다. <나는 청약 통장을 버리고 경매로 건물주가 되었다>를 참고하였습니다.

 

대항력 있는 임차인 소액임차인 권리분석 및 최우선변제 기준

대항력 있는 임차인

대항력은 임차인이 임대인과 새로운 매수자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 즉, 임대차 계약이 끝나지 않은 상태에서 부동산이 경매로 넘어가더라도, 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우 대항력을 통해 보호받을 수 있습니다.

 

대항력을 가지려면 두 가지 요건이 충족되어야 합니다. 바로 점유와 전입신고인데요. 해당 부동산에 실제로 살고 있어야 하며(점유), 전입신고를 완료해야 비로소 대항력이 생깁니다.

 

왜 대항력 있는 임차인이 위험할까요? 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 수도 있기 때문입니다. 말소기준권리보다 임차인의 전입신고가 먼저 되어 있으면, 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 돌려줘야만 하니까요. 따라서 대항력 있는 임차인이 있는 물건은 신중하게 고려하는 것이 좋습니다.

소액임차인 권리분석

대항력을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 주거약자를 보호하기 위한 제도라고 생각하시면 됩니다. 지역별로 소액임차인의 범위와 우선변제되는 금액은 다릅니다.

 

또한 전입신고 시기에 따라 최우선 변제금액이 달라지므로, 시기별 기준도 확인해야 합니다. 자세한 사항은 주택임대차보호법을 참고하시면 됩니다. 현재 기준으로 정리하면 아래 표와 같습니다.

 

최우선변제 기준

구분	소액임차인 기준 금액	최우선변제금액
서울특별시	1억 6500만 원 이하	최대 5500만 원
과밀억제권역, 세종.용인.화성.김포	1억 4500만 원 이하	최대 4800만 원
광역시 안산.광주.파주.이천.평택	8500만 원 이하	최대 2800만 원
그 밖의 지역	7500만 원 이하	최대 2500만 원