간단히 알아보는 경매 전체 절차 및 알아두면 좋은 경매 필수용어

법원의 경매개시결정 및 매각 준비, 배당요구 종기 결정 및 신청, 매각기일, 매각허가결정, 잔금 납부와 소유권 이전등기, 배당 순서대로 간단히 경매 전체 절차 및 알아두면 좋은 경매 필수용어들을 정리했습니다.

 

 

간단히 알아보는 경매 전체 절차 및 알아두면 좋은 경매 필수용어

경매의 세 주체는 채권자, 채무자, 법원입니다. 채무자가 채권자의 돈을 갚지 못하면 채권자는 법원에 경매를 신청하고, 채무자의 담보로 잡힌 부동산을 경매에 부치게 되는 것입니다.

간단히 알아보는 경매 전체 절차

법원의 경매개시결정 및 매각 준비

법원이 경매개시를 결정합니다. 이는 전국적으로 이 부동산이 경매로 진행된다고 알리는 것이죠. 동시에 진행되는 매각 준비는 감정평가사가 해당 부동산의 객관적인 가격을 책정하고 그 가격이 입찰 시작가(초 저 매각가격)가 됩니다.

배당요구 종기 결정 및 신청

법원은 종료기일(종기)을 정해 돈을 받을 채권자들에게 신청을 하라고 합니다. 배당은 채권자가 돈을 받을 수 있는 절차를 의미하여, 필요한 서류를 첨부해 배당요구종기일까지 신청해야 합니다.

매각기일

매각기일은 입찰이 진행되는 날입니다. 입찰자들은 경매가 진행되는 법원에 가서 필요한 서류를 제출하고 입찰합니다. 서류 제출 마감 시간은 법원마다 다르니, 미리 확인하고 진행하시기 바랍니다.

매각허가결정

입찰 후 낙찰을 받았다면, 법원은 7일간 절차상의 문제나 하자를 확인하고 매각허가결정을 내립니다. 법원은 낙찰일에 바로 낙찰자 소유로 인정하지 않는데, 첫 번째 이유는 경매 과정에서 법적 절차의 오류가 있는지 확인하기 위해서입니다. 

 

선순위임차인 등의 중요한 자료가 누락되어 낙찰자가 보증금을 떠안게 되는 상황이 생기거나 경매와 관련된 이해관계인들에게 중요 서류가 전달되지 못하거나 경매가 진행되는 부동산의 중요한 정보가 누락되는 등의 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

 

두 번째는 낙찰자가 부동산을 매수할 자격이 있는지, 혹은 중대한 하자가 있는지 확인하기 위해서입니다. 만약 천재지변이나 화재 등으로 부동산이 훼손되었다면 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.

잔금 납부와 소유권 이전등기

약 4~5주 뒤 잔금을 납부하고, 동시에 소유권 이전등기를 진행합니다. 경락잔금대출을 이용하려면 낙찰 직후부터 대출 조건을 알아봐야 합니다. 처음 소유권 이전을 진행하는 경우에는 법무사를 통해 안전하게 처리하는 것이 좋습니다.

배당

마지막 단계는 배당입니다. 배당은 낙찰자가 입찰보증금과 잔금을 모두 납부하면, 그 돈을 채권자들에게 나누어 주는 절차입니다. 채권자들은 채무자에게 받을 돈을 전부 다 받거나, 일부를 받는 경우도 있습니다. 

 

배당은 복잡할 수 있지만, 낙찰자 입장에서는 그 과정이 경매의 마지막 단계라는 것만 기억하면 됩니다.

 

 

알아두면 좋은 경매 필수용어

경매를 이해하고 진행할 때 자주 쓰이는 용어들이므로 경매 물건을 검색하거나 분석할 때 참고하면서 익혀두시면 됩니다.

임의경매

담보권에 의해 진행되는 경매로, 주로 근저당권이나 저당권에 의해 진행되는 가장 흔한 경매입니다.

강제경매

담보 없이 소송을 통해 법원에서 판결문을 받아 진행되는 경매입니다. 가압류 등에 의해 진행됩니다.

형식적 경매

한 부동산에 소유자가 둘 이상일 때, 공유물을 분할하거나 청산하기 위한 경매입니다. 공동명의자 간 의견이 다를 때 진행됩니다.

채권자

돈을 빌려준 사람. 은행이 많지만, 개인이나 임차인도 가능합니다.

채무자

돈을 갚아야 하는 사람. 보통 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람입니다.

입찰자

경매에 참가해 낙찰을 받으려는 사람입니다.

낙찰자

경매에 입찰해 부동산을 낙찰받은 사람입니다. 최고가매수신고인 또는 경락자라고도 합니다.

유찰

경매에 참가자가 없어서 다음에 더 낮은 가격으로 경매가 진행되는 경우입니다.

 

 

변경

경매가 적법하게 진행될 수 없다고 판단될 때, 법원이 경매기일을 변경하는 것입니다. 보통 채권자의 요청으로 두세 번 정도 변경될 수 있습니다.

대항력

임대차 계약을 맺은 임차인이 임대인 및 새로운 매수자 등에게 보증금을 돌려받기 전까지 계약 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력을 가진 임차인은 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

최우선변제

소액 임차인이 보증금 일부를 우선 배당받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권

주택임대차보호법에 의해 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.

차순위매수신고

낙찰자가 잔금을 납부하지 못했을 때, 다음으로 높은 금액을 써낸 사람이 잔금을 납부할 수 있게 신청하는 것입니다.

입찰보증금

경매 입찰 시 필요한 보증금, 보통 최저매각가의 10%입니다.

매각물건명세서

법원이 제공하는 해당 부동산의 권리관계 내용이 담긴 문서입니다. 만약 매각물건명세서에서 실수가 있다면 낙찰 이후 매각불허가신청이 가능합니다.

매각기일

입찰이 이루어지는 날입니다.

 

 

 

배당

경매에서 순서에 따라 채권자들에게 매각금액을 나눠주는 절차입니다.

배당요구종기일

배당을 받아야 하는 채권자들이 법원이 정한 기한 내에 배당요구를 신청해야 하는 날입니다.

명도

기존 점유자를 내보내고 부동산을 인도받는 과정입니다. 인도명령과 강제집행이 있습니다.

인도명령

낙찰자가 채무자나 임차인에게 명도를 요구하는 절차 중 하나로, 명도소송보다 간편하고 빠릅니다.

강제집행

점유자와의 명도 협상이 안 될 때 법의 도움을 받아 강제적으로 명도를 진행하는 것입니다.

권리분석

경매 물건을 낙찰받기 전에 해당 물건의 권리에 문제가 없는지 분석하는 과정. 인수할 권리와 말소되는 권리를 파악하는 것이 핵심입니다.

근저당권

부동산을 담보로 돈을 빌려준 은행이 원금을 회수하지 못했을 때, 부동산을 경매로 처분할 수 있는 권리를 말합니다.

가압류

금전 또는 채권을 회수하기 위해 임시로 압류하는 절차입니다.

 

이상, 간단히 알아보는 경매 전체 절차 및 알아두면 좋은 경매 필수용어들을 <나는 청약 통장을 버리고 경매로 건물주가 되었다>를 읽고 정리해 봤습니다. 경매를 처음 공부하시는 분들께 추천드립니다.